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产业链长、环节多、涉税点杂,房地产企业,你已经被盯上了

发布时间:2020.08.04发布者:税易通

房地产行业,一直以来就是国民经济中的重要行业,业务链条及环节非常多,交易额也非常大,所以在各个业务链条及环节,都可能出现不少的税务问题。

2019年,国家税务总局相继出台一系列政策,降低企业税负压力的同时也严查企业纳税的违规操作,一旦发现,就会受到严厉的处罚。

产业链长、环节多、涉税点杂,房地产企业,你已经被盯上了
总结了房地产企业可能存在的一些错误处理税务问题的行为,还在这样做的房地产企业可千万得注意。

我们都知道,房地产行业所涉及到的税种非常多,分别有增值税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、个人所得税和印花税等等。涉及到各个环节,十分复杂,但千万不能忽略。

一、房地产行业各环节涉税问题浅析


产业链长、环节多、涉税点杂,房地产企业,你已经被盯上了
1、拿地环节中的涉税问题

房地产企业拿地的方式有很多种,招标、拍卖、挂牌、收购等等,在这个过程中,房地产企业可能会涉及到这些问题:

①佣金等支出无法取得正规发票,导致利润虚增,税负加大;

②虚列拆迁安置费用,以此逃避土地增值税、企业所得税;

③通过收购方式获取土地使用权时,土地溢价部分无法列支土地成本;

④契税容易逾期申报;

2、总体规划设计过程中的涉税问题

在拿到地之后,往往需要对其进行规划设计,在这个过程中,其实也涉及到不少的税务问题:

①规划前没有考虑财税因素,导致后期对成本、费用、增值区间等产生较大影响,项目后期不好解决;

②设计费浮动空间大,存在虚开发票来少缴纳税款的操作;

3、融资过程中的涉税问题

可能很多人会觉得,房地产企业在融资时,不会涉及到税务方面的问题,但事实上并非如此。

①许多非银行机构的融资利息,无法取得正规发票,入账难;

②在支付利息过程中,存在未履行代扣代缴义务的情况;

③与股东及其他关联方的资金往来,计息不规范,存在税务风险。

4、开发环节存在问题

房地产企业在开发阶段是最容易出现税务问题的,开发环节一般会进行劳务外包;

①建安支出本来就是税务监管重点,有些房地产企业会利用虚开建安发票的方式避税;

②未按规定缴纳城镇土地使用税;

③各类合同签订时,印花税未缴纳。

5、房子预售过程中的风险点

现如今,稍微好一点的楼盘,预售时早已经人山人海。在这个过程中,房地产企业需要注意的问题和风险可不少。

①订金、诚意金等收入未按规定纳税;

②在预售合同上做文章,出现阴阳合同,且在印花税缴纳上不及时、不足额等等;

③将房子分给股东、用部分房子抵工程款、装修款等没有纳税;

④售卖给熟人或股东等相关的人时价格低于市价很多;

④销售佣金支出个税未按照规定代扣代缴或者未取得合规发票。

6、房屋销售环节

进入到这个阶段时,表明这个房产项目基本上已经成熟,正常的销售环节中,增值税、企业所得税和土地增值税的的预缴,都是企业务必要重视的。

7、税收清算环节中的涉税问题

此时,房地产企业项目基本告一段落,需要进入最后的清算。

①清算过程发现增值税发票较少,于是通过虚开发票或者购买发票的行为进行避税;

②企业高管个人收入在缴纳个人所得税时不足额;

③股东为了分红的避税,采取将部分资金打给其他企业然后套现的方式取得;

④各环节汇总时,项目前期不规范,发现取得的发票不合规,导致发票无法扣除。

房地产企业这么多环节中,涉及到税务风险的地方实在是太多,在分析之后,对这些主要问题进行了归纳。

二、房地产企业涉税现状


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房地产企业各个环节涉及到的税务问题,总结起来,可以大致归纳为几个大类:

1、虚开增值税发票,用于抵扣增值税、土地增值税和企业所得税

房地产企业的营业成本,主要来自于前期筹备过程,土地的获取、项目的设计、房屋的修建,这一系列过程,消耗的成本非常巨大,虽然可以进行进项抵扣,但是,在这些过程中,很多情况下难以取得发票或者相关证明材料,如拆迁安置费等。

这样一来,房地产企业的很多成本无法纳入计算,导致企业多交了很多税。为了避免这样的情况,许多企业老板通过虚开发票的方式,在没有进行货物销售或者没有提供应税劳务的情况下,找其他人为自己的企业开具增值税专用发票,用以抵扣成本,但这样的红线踩不得,一旦被查,不仅将被罚款,还可能被判刑。

2、不合规发票多,无法抵扣

房地产企业本身涉及到的环节多,各个环节无不涉及到税务问题,所以发票作为房地产企业交易往来的重要凭证,更是需要加倍重视。不少房地产企业的财务都有这样的烦恼,不合规发票太多,没办法进行扣除,从而导致企业又要多缴纳相当一大笔税款。

3、大量购买发票

发票不够怎么办?买!

购买发票在以前是企业解决发票不够问题的第一选择,现如今随着“金税三期”系统的上线,购买发票的行为一旦发生,就很容易被查处,企业若是还一意孤行继续抱着侥幸心理,往往会将企业置入危险的境地。

4、股东分红个税高,采取银行挂账形式套现

每当到了年底,总是几家欢喜几家愁,房地产企业虽然保持着超高利润,但在年末进行股东分红时,股东可能就有点痛并快乐着。从股东层面来讲,一年的纳税额可能几千万甚至上亿,压力相当大,很多时候,他们会采取通过银行转账给其他企业然后再套现的方式进行所谓的“税务筹划”,殊不知,在税务稽查越来越严格的当下,不论做的多么天衣无缝,在金税三期面前都无所遁形。

5、员工社保/个税高

怀着对房地产行业高薪的憧憬,很多人义无反顾的进去了,但当他们真的拿到较高的薪水时,需要交纳的个税也就高了,加上社保公积金,对于薪资高的员工来说,节税也势在必行。

那么,房地产企业的税务筹划应该如何去做呢?

三、房地产行业税务筹划
在对房地产企业情况进行梳理之后,大家不难发现,这个行业产业链非常长,涉税环节多,涉税点广泛,在做税务筹划时也比较困难,针对不同的部分我们可能需要做不同的方案,同时还需要多种方案一起配合协调,深入房地产企业各个环节进行梳理,然后再订制筹划方案,一般对房地产企业的税务筹划会搭配多种方式。如:设立个人独资企业、有限公司、合伙企业等等,如何搭配相当考究,相当复杂。

建议,房地产企业最好在项目筹划期就提早筹划,这样在后期的发展过程中会更加省力。

对各种情况进行考量之后,寻求专业的税筹专家协助,针对房地产企业各个涉税环节及主要涉税问题专项梳理,再着手进行纳税筹划。也正是因为房地产企业的复杂性,所以大家在进行税务筹划或者寻求税筹协助时,应当谨慎选择。

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