产业链长、环节多、涉税点杂，房地产企业，你已经被盯上了

房地产行业，一直以来就是国民经济中的重要行业，业务链条及环节非常多，交易额也非常大，所以在各个业务链条及环节，都可能出现不少的税务问题。

2019年，国家税务总局相继出台一系列政策，降低企业税负压力的同时也严查企业纳税的违规操作，一旦发现，就会受到严厉的处罚。

产业链长、环节多、涉税点杂，房地产企业，你已经被盯上了
总结了房地产企业可能存在的一些错误处理税务问题的行为，还在这样做的房地产企业可千万得注意。

我们都知道，房地产行业所涉及到的税种非常多，分别有增值税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、个人所得税和印花税等等。涉及到各个环节，十分复杂，但千万不能忽略。

一、房地产行业各环节涉税问题浅析

产业链长、环节多、涉税点杂，房地产企业，你已经被盯上了
1、拿地环节中的涉税问题

房地产企业拿地的方式有很多种，招标、拍卖、挂牌、收购等等，在这个过程中，房地产企业可能会涉及到这些问题：

①佣金等支出无法取得正规发票，导致利润虚增，税负加大；

②虚列拆迁安置费用，以此逃避土地增值税、企业所得税；

③通过收购方式获取土地使用权时，土地溢价部分无法列支土地成本；

④契税容易逾期申报；

2、总体规划设计过程中的涉税问题

在拿到地之后，往往需要对其进行规划设计，在这个过程中，其实也涉及到不少的税务问题：

①规划前没有考虑财税因素，导致后期对成本、费用、增值区间等产生较大影响，项目后期不好解决；

②设计费浮动空间大，存在虚开发票来少缴纳税款的操作；

3、融资过程中的涉税问题

可能很多人会觉得，房地产企业在融资时，不会涉及到税务方面的问题，但事实上并非如此。

①许多非银行机构的融资利息，无法取得正规发票，入账难；

②在支付利息过程中，存在未履行代扣代缴义务的情况；

③与股东及其他关联方的资金往来，计息不规范，存在税务风险。

4、开发环节存在问题

房地产企业在开发阶段是最容易出现税务问题的，开发环节一般会进行劳务外包；

①建安支出本来就是税务监管重点，有些房地产企业会利用虚开建安发票的方式避税；

②未按规定缴纳城镇土地使用税；

③各类合同签订时，印花税未缴纳。

5、房子预售过程中的风险点

现如今，稍微好一点的楼盘，预售时早已经人山人海。在这个过程中，房地产企业需要注意的问题和风险可不少。

①订金、诚意金等收入未按规定纳税；

②在预售合同上做文章，出现阴阳合同，且在印花税缴纳上不及时、不足额等等；

③将房子分给股东、用部分房子抵工程款、装修款等没有纳税；

④售卖给熟人或股东等相关的人时价格低于市价很多；

④销售佣金支出个税未按照规定代扣代缴或者未取得合规发票。

6、房屋销售环节

进入到这个阶段时，表明这个房产项目基本上已经成熟，正常的销售环节中，增值税、企业所得税和土地增值税的的预缴，都是企业务必要重视的。

7、税收清算环节中的涉税问题

此时，房地产企业项目基本告一段落，需要进入最后的清算。

①清算过程发现增值税发票较少，于是通过虚开发票或者购买发票的行为进行避税；

②企业高管个人收入在缴纳个人所得税时不足额；

③股东为了分红的避税，采取将部分资金打给其他企业然后套现的方式取得；

④各环节汇总时，项目前期不规范，发现取得的发票不合规，导致发票无法扣除。

房地产企业这么多环节中，涉及到税务风险的地方实在是太多，在分析之后，对这些主要问题进行了归纳。

二、房地产企业涉税现状

产业链长、环节多、涉税点杂，房地产企业，你已经被盯上了
房地产企业各个环节涉及到的税务问题，总结起来，可以大致归纳为几个大类：

1、虚开增值税发票，用于抵扣增值税、土地增值税和企业所得税

房地产企业的营业成本，主要来自于前期筹备过程，土地的获取、项目的设计、房屋的修建，这一系列过程，消耗的成本非常巨大，虽然可以进行进项抵扣，但是，在这些过程中，很多情况下难以取得发票或者相关证明材料，如拆迁安置费等。

这样一来，房地产企业的很多成本无法纳入计算，导致企业多交了很多税。为了避免这样的情况，许多企业老板通过虚开发票的方式，在没有进行货物销售或者没有提供应税劳务的情况下，找其他人为自己的企业开具增值税专用发票，用以抵扣成本，但这样的红线踩不得，一旦被查，不仅将被罚款，还可能被判刑。

2、不合规发票多，无法抵扣

房地产企业本身涉及到的环节多，各个环节无不涉及到税务问题，所以发票作为房地产企业交易往来的重要凭证，更是需要加倍重视。不少房地产企业的财务都有这样的烦恼，不合规发票太多，没办法进行扣除，从而导致企业又要多缴纳相当一大笔税款。

3、大量购买发票

发票不够怎么办？买！

购买发票在以前是企业解决发票不够问题的第一选择，现如今随着“金税三期”系统的上线，购买发票的行为一旦发生，就很容易被查处，企业若是还一意孤行继续抱着侥幸心理，往往会将企业置入危险的境地。

4、股东分红个税高，采取银行挂账形式套现

每当到了年底，总是几家欢喜几家愁，房地产企业虽然保持着超高利润，但在年末进行股东分红时，股东可能就有点痛并快乐着。从股东层面来讲，一年的纳税额可能几千万甚至上亿，压力相当大，很多时候，他们会采取通过银行转账给其他企业然后再套现的方式进行所谓的“税务筹划”，殊不知，在税务稽查越来越严格的当下，不论做的多么天衣无缝，在金税三期面前都无所遁形。

5、员工社保/个税高

怀着对房地产行业高薪的憧憬，很多人义无反顾的进去了，但当他们真的拿到较高的薪水时，需要交纳的个税也就高了，加上社保公积金，对于薪资高的员工来说，节税也势在必行。

那么，房地产企业的税务筹划应该如何去做呢？

三、房地产行业税务筹划
在对房地产企业情况进行梳理之后，大家不难发现，这个行业产业链非常长，涉税环节多，涉税点广泛，在做税务筹划时也比较困难，针对不同的部分我们可能需要做不同的方案，同时还需要多种方案一起配合协调，深入房地产企业各个环节进行梳理，然后再订制筹划方案，一般对房地产企业的税务筹划会搭配多种方式。如：设立个人独资企业、有限公司、合伙企业等等，如何搭配相当考究，相当复杂。

建议，房地产企业最好在项目筹划期就提早筹划，这样在后期的发展过程中会更加省力。

对各种情况进行考量之后，寻求专业的税筹专家协助，针对房地产企业各个涉税环节及主要涉税问题专项梳理，再着手进行纳税筹划。也正是因为房地产企业的复杂性，所以大家在进行税务筹划或者寻求税筹协助时，应当谨慎选择。